Сайт Недвижимости и техники

Мaльтa – этo нe тoлькo цeнтр изучeния aнглийскoгo языкa и мeстo съeмoк «Игры прeстoлoв», нo и пeрспeктивный рынoк нeдвижимoсти. Блaгoдaря рoссийским бизнeсмeнaм и бритaнским пeнсиoнeрaм цeны нa мeстныe квaдрaты рaстут ужe шeстoй гoд пoдряд.

Eсли в нoмeрe oтeля гoрячaя и xoлoднaя вoдa нe сoeдинeны смeситeлeм, пo улицe xoдят тoлпы кoшeк, a вся питьeвaя вoдa привoзнaя – знaчит вы oкaзaлись нa Мaльтe. Нa пeрвый взгляд, этa стрaнa ничeм нe oтличaeтся oт другиx рaйскиx oстрoвoв. Кaк нa Критe здeсь пoчти круглый гoд тeплo и сoлнeчнo, кaк и в Дoминикaнe дoминируeт мaлoэтaжнaя зaстрoйкa, кaк и нa Кипрe мнoгo туристoв…

Рaзглядeть кaкиe-тo уникaльныe oсoбeннoсти нe прoстo, нo мнoгим этo удaeтся. В кoнцe концов, не зря ведь цены на местную недвижимость растут уже шесть лет подряд, и в прошлом году мальтийские квадраты подорожали на 12,8%. Отчасти в этом виноват крупный российский бизнес, отчасти – английские пенсионеры.

Если недавно вы продали московскую двушку за 10 млн рублей, то к местному рынку стоит как минимум присмотреться. Найти с такой суммой хороший вариант на острове рыцарей будет очень трудно, но если есть возможность увеличить бюджет, то может получиться достаточно выгодное вложение.

ОСТРОВ ТОРГОВЛИ И КИНО

Мальтийский архипелаг расположен почти в центре Средиземного моря между Сицилией и Африкой. В состав входит 3 острова, Мальта, Гозо и Комино. Столица Мальты – город Валетта.

Благодаря такому положению Мальта является точкой пересечения торговых потоков из Африки, Европы и Ближнего Востока и в местных портах всегда множество грузовых судов.

Помимо торговли значительная часть экономики приходится на сектор услуг и туризм. Только в первом полугодии 2017 г. острова посетило около 1 млн. человек. Для сравнения, население островного государства всего 430 тыс. граждан.

Помимо традиционного пляжного отдыха на Мальте сильно развиты два направления. Первое – образовательный туризм. На острове, бывшем когда-то английской колонией, работает множество языковых школ, куда родители со всего света отправляют детей, чтобы подтянуть иностранный язык.

Второе направление туризма связано с киноиндустрией. Благодаря множеству исторических зданий, улицы и пейзажи мальтийских городов и деревень часто используются в качестве декораций для съемок. Например, мальтийский форт Маноэль послужил фоном для сцены казни Неда Старка из «Игры престолов», а возле монастыря Святого Доминика снималась сцена с погребальным костром Кхала Дрого, из которого живой и с драконами вышла Дейнерис Бурерожденная.

Зарабатывая и на выгодном расположении, и на культурном наследии, Мальта стала одной из самых динамичных экономик Европы. В третьем квартале 2017 г., по оценкам Национальной службы статистики Мальты, ВВП государства увеличился на 7,2%. Это одни из самых высоких темпов роста в Еврозоне.

РАЙ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ И ПЕНСИОНЕРОВ

Рост экономики и высокая активность туристов оказывают поддержку строительному сектору. По данным Центробанка Мальты, в 2016 году цены на недвижимость выросли на 12,8%. 

В 2017 г. темпы роста несколько снизились, но все равно остаются достаточно высокими: по данным Евростата, в третьем квартале 2017 г. стоимость мальтийского квадрата увеличилась на 4,2%.

Главный фактор роста рынка – сами мальтийские города. Валетта, Слима и другие крупнейшие центры фактически представляют собой сплошные исторические достопримечательности. В центральной части всех городов острова находятся дворцы и церкви, заложенные еще мальтийскими рыцарями в середине XV века. Вести строительство в таких условиях практические невозможно.

«Число новых девелоперских проектов можно пересчитать буквально по пальцам, — рассказывает консультант департамента зарубежной недвижимости Knight Frank  Екатерина Никитина. – На острове доминирует малоэтажная застройка, власти страны редко одобряют новые проекты и недостаток предложения стимулирует естественный рост цен».

В значительной степени ценники разгоняют и иностранные покупатели. Мальта – излюбленное место британских пенсионеров, которые часто покупают недвижимость на острове или берут ее в долгосрочную аренду. По данным Malta Today, каждый третий мальтийский турист – британец; их визиты ежегодно приносят острову до 0,55 млрд долларов дополнительных доходов.

С 2014 года на Мальте действует программа привлечения индивидуальных инвесторов, позволяющая состоятельным бизнесменам и их семьям получать гражданство в обмен на вложения в экономику.

Кандидат на гражданство должен перечислить в Национальный фонд страны 650 тыс. евро и дополнительно приобрести государственные облигации еще на 150 тыс. евро. Кроме того, на выбор ему предстоит либо приобрести недвижимость не менее чем на 350 тыс. евро, либо взять ее в аренду на пять лет и заплатить за нее не менее 80 тыс. евро.

Особый интерес эта программа вызвала у состоятельных россиян. Например, с ее помощью мальтийские паспорта приобрели владелец группы O1 Properties Борис Минц и члены его семьи, основатель и совладелец «Яндекса» Аркадий Волож и члены его семьи и ряд других крупных бизнесменов.

СПЕЦИАЛЬНЫЕ ЗОНЫ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ

Сейчас стоимость квадратного метра жилой недвижимости на острове варьируется от 1,8 до 3 тыс. долларов. Максимальные цены в столице страны Валетте. Там стоимость квадрата жилья начинается от 2,4 тыс. долларов.

Для сравнения, средняя зарплата на острове в прошлом году составляла около 1,8 тыс. долларов. В таких условиях приобрести квартиру сложно, даже учитывая что на острове низкие ставки по ипотечным кредитам. Привлечь заем на покупку жилья можно всего под 2,5-4%, а первоначальный взнос должен составить не менее 10% от покупки (для нерезидентов первоначальный взнос должен быть не менее 20%). 

Власти признают, что цены на недвижимость становятся неподъемными для обитателей острова. Чтобы снизить напор зарубежных покупателей и остудить рынок, правительство скорректировало правила игры: специально для иностранных инвесторов на острове выделены специальные зоны, где возможно приобрести недвижимость без получения дополнительных разрешений.

Как правило, это специализированные современные жилые комплексы, расположенные в туристических зонах, таких как Слима и Сент-Джулианс. Инфраструктура в таких жилых комплексах включает все необходимо как для сезонного, так и постоянного комфортного проживания: бассейны, фитнес-центры, расположенные рядом магазины, рестораны и кафе. Апартаменты можно сдавать в аренду и получать доход до 5% годовых, отмечают в Knight Frank.

По данным Global Property Guide, в прошлом году максимальную доходность можно было получить от сдачи апартаментов, расположенных недалеко от моря. Например, квартиру площадью 160 кв. м. можно было бы сдавать за 3,5-3,6 тыс. долларов, что соответствует доходности 4,4-4,9%.

Чуть меньший доход приносила бы квартира с видом на побережье. Такое жилье площадью 140 кв. м. приносило бы доходность на уровне 4,2–4,4%, а ежемесячные поступления от него составляли бы 3,7-3,8 тыс. долларов.

Впрочем, нерезиденты также могут приобрести жилье и вне специальных зон, но для этого потребуется получение дополнительных разрешений. На сбор и утверждение бумаг может уйти около трех месяцев.

КОГДА БЮДЖЕТА МОСКОВСКОЙ ДВУШКИ НЕДОСТАТОЧНО

Если недавно вы продали столичную двушку примерно за 10 млн рублей, то по текущему курсу это примерно 180 тыс. долларов. Для Мальты это достаточно небольшой бюджет. В Валетте цена студии площадью 25 кв. м. составляет около 240 тыс. долларов.

Помимо стандартных апартаментов и квартир на Мальте очень распространено жилье в формате мезонеты – это двух- или трехэтажный дом, рассчитанный на несколько семей, с квартирами разной площади и небольшим участком земли общего пользования. По данным MaltaProperty, cамая дешевая мезонета в Валетте стоит 415 тыс. долларов. Это жилье включает в себя две спальни, кухню-гостиную и один санузел.

Объективно, пространство для выбора открывается лишь при наличии бюджета в 550 тыс. долларов. Именно с этой суммы и начинаются цены апартаментов в специальных зонах для иностранцев.

Несколько ниже цены в Слиме. За 220 тыс. долларов там, например, можно найти студию с видом на море площадью 44 кв м.

За 236 тыс. есть предложение апартаментов площадью 80 кв м, но в отдаленной от моря части города.

Теоретически, на острове можно найти варианты, например, за 200 тыс. долларов.  Однако они будут расположены в удаленных районах, таких как Биркиркара или Марса, где  соседями будут исключительно местные жители. Найти арендатора на такое жилье будет сложно и, фактически, его можно будет использовать лишь для собственного проживания.  Более того, такая покупка даже не даст права на получение вида на жительство. Минимальный порог входа для получения такой опции – 320 тыс. евро на Мальте, дополнительно необходимо инвестировать в утвержденные финансовые инструменты (обычно это государственные облигации), срок владения которыми составляет не менее пяти лет.

Более низкие цена на недвижимость на соседнем острове Гозо. Он не так густо заселен, как Мальта, там проживает всего 32 тыс. человек. Например, за 165 тыс. долларов там выставлены на продажу трехкомнатные апартаменты с двумя душевыми , маленькой террасой и выходом к общественному бассейну. Площадь апартаментов – 80 кв м.